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L’opinione/l’esperto finanziario O rmai da alcuni anni si discute dei rischi legati all’attività di credito ipotecario e della pre- sunta bolla immobiliare. A seguito di tassi di interessi che si mantengono storica- mente molto bassi, e che i recenti studi e le valutazioni delle banche centrali con- fermano tali per un certo periodo, la cre- scita dei volumi dell’attività di credito non trova freno. Di conseguenza, sia il regolatore (Finma e Bns), sia l’Associa- zione Svizzera dei banchieri (Asb) - molto sensibili a questo tema - monitorano at- tentamente l’evoluzione del settore im- mobiliare svizzero. Dopo un decennio senza particolari provvedimenti in questo settore, questo è il terzo intervento che ha luogo negli ultimi 2/3 anni. Nel 2012, le novità ave- vano interessato le procedure di conces- sione (fondi propri, utilizzo della cassa pensione, ecc.), mentre quelle del 2013, volute dalla Finma in accordo con la Bns, avevano introdotto misure dirette sulla dotazione di capitale aggiuntivo a coper- tura del rischio legato all’attività di credito ipotecario. Dall’analisi dei dati economici, emer- gerebbe che le misure già implementate non abbiano permesso di equilibrare la crescita dei volumi di credito, la crescita dei redditi, quella dei prezzi al consumo e il Pil. Anticipando eventuali ulteriori interventi da parte del regolatore, l’Asb ha rivisto ora lo standard minimo da ap- plicare nell’attività creditizia. Le misure proposte non hanno lo scopo di bloccare il mercato ipotecario, bensì di ridurre i rischi in questo settore di at- tività con regole più ferree per la conces- sione dei crediti, condizione che dovrebbe portare il mercato ad una selezione delle operazioni da finanziare. Esse toccano i fattori base per le operazioni ipotecarie: il pegno immobiliare e la qualità del debitore. Periodo di ammortamento Il debito ipotecario dovrà essere riportato entro i 2/3 del valore del pegno immo- biliare entro un termine di 15 anni. In precedenza questo termine era pari a 20 anni. La riduzione dello spazio temporale è quindi pari a ¼ del periodo di ammor- tamento. Nessuna modifica è stata ap- portata al modello di ammortamento, che rimane lineare. Se poniamo un valore del pegno immobiliare pari a 100 ed una base di anticipo dell’80%, l’ammortamento passerà dallo 0.8% del valore della base di anticipo all’1.1%, incrementando così il costo totale del finanziamento. Consi- derando che il valore dell’ammortamento deve essere incluso nella valutazione della solvibilità del debitore, ci si attende un inasprimento di tale indice, su cui si basa la concessione del credito. Computo dei redditi Vengono riviste le regole per considerare i secondi redditi. Essi sono conteggiati nella valutazione della solvibilità del de- bitore unicamente se esiste una solidarietà passiva tra le parti. Ad esempio, i redditi dei coniugi po- tranno essere considerati esclusivamente in presenza di specifici presupposti, con- dizione che porterebbe a computare un valore del reddito inferiore con chiari im- patti sull’indice di solvibilità. Base di anticipo del pegno immobiliare Per le operazioni di acquisto di immobili o passaggi di proprietà, la base di calcolo del valore di anticipo del pegno, sarà pari al minore tra il prezzo di acquisto ed il valore di mercato. Un potenziale incre- mento dei prezzi delle transazioni immo- biliari (prezzo di acquisto) dovrebbe essere ‘calmierato’ da un valore mediano più equilibrato (valore di mercato). Gli effetti di tali misure potrebbero portare gli Istituti di credito a rinunciare ad alcune operazioni di finanziamento a causa della mancata capacità teorica del debitore di ottemperare ai propri oneri o a causa di un valore di anticipo dell’og- getto inferiore al suo prezzo di acquisto/ trasferimento, condizione che porterebbe a dover incrementare la quota dei fondi propri, non sempre disponibili.Interessante è l’atteggiamento che hanno preso i diversi attori nei confronti degli effetti attesi da queste misure. Da una parte l’Asb preme affinché non vengano prese ulteriori misure prima di comprendere gli effetti dei pacchetti in- trodotti finora e predilige interventi di autoregolamentazione, piuttosto che mi- sure dirette del regolatore. Dall’altra, la Finma lascia chiaramente aperta la porta ad ulteriori misure, esterne all’autorego- lamentazione, anche se la volontà è quella di attenderne gli effetti. Le direttive Asb sono in vigore dal 1° settembre 2014 e quindi non toccano le operazioni in essere o avviate prima del- l’attivazione delle nuove norme, le quali godono di un periodo transitorio di 5 mesi per essere concluse secondo le precedenti prescrizioni. Da settembre 2014 regole più restrittive saranno applicate alle operazioni di finanziamento ipotecario. Questa volta, dopo gli interventi del 2012 - 2013, le nuove regole interessano uni- camente la procedura di concessione del credito, mentre non si segnalano interventi diretti sugli Istituti di credito. Ipoteche: nuove regole Francesco Camarca, Senior Manager Financial Services, PwC Lugano 22 · TM Settembre 2014 00 _ op_price.qxp_Opinioni 02.09.14 11:44 Pagina 22